Wohnen in den Bergen bedeutet heute weit mehr als eine besondere Aussicht
Alpenregionen verbinden Naturerlebnis, internationale Attraktivität, hohe Lebensqualität und stabile Wertentwicklung. Genau diese Kombination sorgt auch 2025 dafür, dass Tirol, Vorarlberg, Salzburg, Zell am See und auch die Steiermark zu besonders begehrten Wohnmärkten in Österreichs zählen.
Ob Panoramablick, direkte Pistennähe oder die Ruhe alpiner Täler – bergige Wohnlagen bleiben beliebt. Gleichzeitig bleibt Bauland und die begehrte Freizeitwohnsitzwidmung knapp, Neubauten sind herausfordernd, und die internationale Nachfrage hält den Markt lebendig – so die Prognose von Engel & Völkers Österreich.
Zwischen Tiroler Gipfelgefühl und urbanem Wohnwert
Das Bundesland Tirol verbindet alpine Lebensqualität mit urbaner Dynamik – ein Mix, der die Region 2025 besonders stärkt. Allen voran zeigt die alpine Stadt Innsbruck eine der stärksten Preisentwicklungen aller österreichischen Städte: Mit einem Plus von rund 15 Prozent im Segment der Eigentumswohnungen (ETW) liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 7.900 EUR. Tirolweit liegen die Preise bei 4.700 EUR/m² – während das Umland rund um Regionen wie den Achensee, Zillertal und Innsbruck-Land seit 2015 um rund 80 Prozent zulegen konnten.
Besonders hervorzuheben ist die Region Kitzbühel, das Aushängeschild des alpinen Premiumsegments. 2025 bleibt der Luxusmarkt dort äußerst stabil: In sehr guten Lagen erzielten hochwertige Ein- und Zweifamilienhäuser Spitzenpreise zwischen 8,5 und 30 Mio. EUR, während eine starke Nachfrage nach Immobilien zwischen 3 bis 6 Mio. EUR auf aktuell wenig Angebot trifft. Für 2026 erwartet Engel & Völkers weiterhin eine positive Preisentwicklung. In einfacheren Lagen bewegten sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 hingegen zwischen 1,3 und 3 Mio. EUR – hier wird im kommenden Jahr ein leichter Rückgang prognostiziert.
Auch im Segment der Eigentumswohnungen entwickelt sich der Kitzbüheler Markt positiv: In sehr guten Lagen liegen die Quadratmeterpreise 2025 zwischen 22.000 und 30.000 EUR/m², in guten Lagen zwischen 16.000 und 22.000 EUR/m² – beide Segmente dürften 2026 weiter zulegen. Stabil bleiben hingegen die Preise in mittleren Lagen, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis 2025 und 2026 konstant im Bereich von 10.500 bis 14.500 EUR/m² erwartet wird. Trotz selektiver Kaufzurückhaltung halten Top-Immobilien ihr Niveau – befeuert durch Begriffe wie architektonische Qualität, Nachhaltigkeit, Diskretion und unverbaubare Ausblicke.
„Tirol erlebt 2025 eine stabile Marktbelebung, Engel & Völkers Tirol und Zell am See erlebt eine extrem starke Umsatz- und Transaktionsentwicklung und baut somit die sehr gute Position im Markt weiter aus“, sagt Florian Hofer Geschäftsführer Engel & Völkers Alpenregion Tirol & Zell am See. „Die Bergnähe, ein hoher Freizeitwert und die stabile Nachfrage machen unseren Markt so widerstandsfähig – und im Premiumbereich sehen wir weiterhin ein sehr dynamisches Umfeld, insbesondere rund um Kitzbühel und in anderen Premium Lagen.“
Freizeitwohnsitze als wirtschaftlicher Motor für die Region Kitzbühel
Die teilweise populistisch geführte Diskussion um das Thema Freizeitwohnsitz beschäftigt die Region und die Märkte. Eine Studie* der „Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung KG“ zeigt die essenzielle ökonomische Bedeutung: Rund 124 Mio. EUR jährliche Wertschöpfung und über 1.380 gesicherte Arbeitsplätze entstehen direkt durch diese Eigentümer:innen im Bezirk. Gastronomie, Handel, Bauwirtschaft und Freizeitbetriebe profitieren besonders stark von den laufenden Ausgaben der Zweitwohnsitznutzer:innen.
„Die Debatte reduziert Freizeitwohnsitze häufig auf ihr Image – dabei sind sie ein stabiler und wichtiger wirtschaftlicher Faktor“, sagt Maria Rauscher, Geschäftsführerin Engel & Völkers Alpenregion Tirol & Zell am See. „Sie stärken Beschäftigung, bringen Investitionen in die Region und sichern die hohe Lebensqualität, die Kitzbühel auszeichnet.“ Mit über 60 Prozent regionaler Wertschöpfung, die direkt im Bezirk bleibt, tragen Freizeitwohnsitze wesentlich zur finanziellen Stabilität und Attraktivität der Region bei – weit über den Immobilienmarkt hinaus.
Vorarlberg: Alpiner Lebensstil trifft auf internationale Vielfalt
Vorarlberg zählt zu den begehrtesten Wohnregionen im Alpenraum. Das westlichste Bundesland verbindet alpine Lebensqualität mit internationaler Nähe. Zugleich bietet der Bodensee eine attraktive Lebens- und Freizeitqualität. Die gute Bahn- und Verkehrsanbindung macht die Region auch für Pendler:innen attraktiv.
Gleichzeitig präsentiert sich Vorarlberg als Zentrum für Wintersportler:innen: Unzählige Pisten, Schneesportgebiete vom Arlberg bis Montafon und ein breites Angebot für Ski- und Snowboardfans machen die Region zu einem ganzjährigen Hotspot für alpine Aktivitäten – ein entscheidender Faktor für die hohe Begehrlichkeit des Immobilienmarktes.
2025 bleibt der Wohnmarkt insgesamt stabil. Eigentumswohnungen steigen moderat auf 5.420 EUR/m², in Bregenz liegen sie bei 4.500 EUR/m². Im Bereich der Einfamilienhäuser sind in Bregenz Preisrückgänge zu beobachten – vor allem bedingt durch die Marktbereinigung der vergangenen Jahre. Doch hochwertige Lagen bleiben stark nachgefragt, insbesondere dort, wo sich Berg- oder Seeblick mit guter Erreichbarkeit verbinden.
„Die Nachfrage bleibt robust – besonders in Lagen mit See- oder Bergblick“, sagt Richard Jennewein, Geschäftsführer Engel & Völkers Vorarlberg. Auch der Blick nach vorne fällt positiv aus: Für 2026 rechnen die Expert:innen mit einer behutsamen, aber stabilen Weiterentwicklung. „Wir erwarten moderates Wachstum in den Hotspots Bregenz, Dornbirn, Arlberg, Montafon/Bludenz und Feldkirch“, so Sven Schäfer, ebenfalls Geschäftsführer von Engel & Völkers Vorarlberg.
Zell am See: Ein alpiner Markt mit internationaler Strahlkraft
Mit der Kombination aus Gletscher, See und Alpinlandschaft zählt Zell am See zu den gefragtesten alpinen Wohnmärkten im deutschsprachigen Raum. Eigentumswohnungen erreichen dort heute Preise zwischen 5.500 und 8.000 EUR/m²; in Premiumlagen konnten in den vergangenen zehn Jahren sogar Preisanstiege von bis zu 70 Prozent verzeichnet werden. Besonders begehrt sind Objekte mit Seeblick, touristischer Widmung oder direkter Pistennähe.
Zell am See hat sich darüber hinaus zu einer attraktiven Ganzjahresdestination entwickelt: Im Winter locken Gletscher- und Skigebiete, im Sommer bieten See, Berge und Wanderwege ein Freizeitangebot, das weit über die Region hinausstrahlt. Diese Vielfalt zieht nicht nur Urlauber:innen an, sondern macht den Standort auch als Hauptwohnsitz für Familien zunehmend beliebt.
„Zell am See und die umliegenden Orte wie Kaprun, Saalbach, Hinterglemm oder Leogang haben sich in den letzten Jahren zu eigenständigen Mikromärkten entwickelt“, erklärt Manuel Riedlsperger, Kooperationspartner Engel & Völkers Zell am See. „Zell am See profitiert als Ganzjahresdestination sowohl vom internationalen Wintertourismus als auch von der stetig wachsenden Attraktivität der Sommermonate.
Salzburg: Alpine Metropolregion mit außergewöhnlicher Lebensqualität und Immobilienangebot
Salzburg präsentiert sich als dynamische Metropolregion mitten in den Alpen und vereint Urbanität, kulturelle Vielfalt und eine eindrucksvolle Naturlandschaft auf einzigartige Weise. Die Stadt und ihr Umland bieten eine außergewöhnliche Mischung aus urbanem Lebensgefühl und unmittelbarer Nähe zu atemberaubenden Bergwelten, erstklassigen Skigebieten und einigen der schönsten Berg- und Badeseen Europas. 2025 zeigt der Salzburger Immobilienmarkt eine stabile Preisentwicklung mit steigender Transaktionsaktivität. “Die ETW-Preise steigen mit einem Plus von 6 Prozent im Land Salzburg und mit 5 Prozent in der Mozartstadt – auf durchschnittlich 6.048 EUR/m² bzw. 6.469 EUR/m². Das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt bei rund 644.000 EUR im Landesdurchschnitt und bei etwas über EUR 1 Mio. in der Stadt Salzburg weiterhin stabil“, sagt Mark Hüsges, Geschäftsführer Engel & Völkers Salzburg.
Starker Immobilienmarkt in der Premiumregion Salzkammergut
Im Salzkammergut sind besonders Immobilien mit direktem Pisten- und Seezugang, mit Bootshäusern oder mit beeindruckendem Bergpanorama beliebt. “Viele Objekte gelangen derzeit im Zuge eines Generationswechsels auf den Markt – eine seltene Gelegenheit für langfristige Investments. Gleichzeitig erfordert der Erwerb eine genaue Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen, etwa bei Zweitwohnsitzen oder im Grundverkehr,” so Mark Hüsges.
Salzburg und das Salzkammergut genießen international einen exzellenten Ruf: Die Verbindung aus Kultur, Seenlandschaft und alpinem Lebensstil macht die Region zu einem der begehrtesten Wohnstandorte im Alpenraum. Auch preislich zeigen sich beide Märkte stabil und resilient. Aktuell trifft ein zunehmendes Immobilienangebot auf eine gesunde Nachfrage, was zu spürbar höheren Transaktionsvolumina führt. Für Eigentumswohnungen erwartet Engel & Völkers ein durchschnittliches Preiswachstum von rund 5 bis 6 Prozent.
Steiermark als alpiner Geheimtipp
Abseits der etablierten Bergmärkte überzeugt die Steiermark auch 2025 mit moderaten Preisen und einem vielfältigen Freizeitangebot. In renommierten Wintersport-Regionen wie Schladming-Dachstein oder Ramsau bewegen sich die Immobilienpreise für hochwertige Erstbezüge zwischen 8.000 und über 10.000 EUR/m². „Deutlich leistbarer zeigt sich der Bezirk Murau, wo sich zudem spannende Neubauprojekte mit direkter Skilift-Anbindung finden lassen. Hier bietet sich Käufer:innen die Möglichkeit, einen exklusiven Rückzugsort für rund 1.450.000 EUR zu erwerben. Die Steiermark ist ein Geheimtipp für Käufer:innen, die abseits der bekannten Hotspots suchen“, so Jurica Puljic, Geschäftsführer von Engel & Völkers Steiermark.
*Quellen:
- Transaktionszahlen und Preise: eigene Hochrechnungen/Prognosen auf Basis von Zahlen von ImmoService Austria.
- Die Studie der Gesellschaft für Angewandte Wirtschaftsforschung KG zu „Freizeitwohnsitze und ihre ökonomische Bedeutung für den Bezirk Kitzbühel finden Sie hier.
Über Engel & Völkers
Engel & Völkers ist ein weltweit führendes Dienstleistungsunternehmen in der Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien im Premium-Segment. Zudem ist Engel & Völkers in der Vermarktung von Yachten und Privatjets tätig. Seit 1977 legt das Unternehmen höchste Priorität auf die Wünsche und Bedürfnisse privater als auch institutioneller Kund:innen und entwickelt das Serviceangebot rund um die Immobilie stetig weiter. Verkauf und Vermietung, aber auch die Beratung diverser Investment- und Anlagemöglichkeiten im Immobiliensegment, gehören heute zu den Kernkompetenzen der über 16.700 Personen, die unter der Marke Engel & Völkers tätig sind. Engel & Völkers ist aktuell mit eigenen und lizenzierten Standorten in mehr als 35 Ländern auf fünf Kontinenten präsent. Das Unternehmen setzt neue Standards in der Realisierung von digitalen Lösungen mit Hilfe von künstlicher Intelligenz für die Vermittlung als auch für alle Serviceleistungen rund um das Immobiliengeschäft.